A Venda de Imóveis em Holding Familiar
Você já se perguntou como vender imóveis registrados em uma holding familiar sem enfrentar problemas com o Fisco? Esta é uma das maiores dúvidas de quem estrutura esse tipo de planejamento patrimonial, e a resposta pode representar um retorno financeiro impressionante.
Antes de Vender: O Que Fazer?
Ao estruturar uma holding familiar, especialmente com foco na gestão e venda de imóveis, o primeiro passo é entender que, inicialmente, não há ação imediata a ser tomada. Isso porque o sistema é voltado à proteção do acervo patrimonial da família, e imóveis destinados à venda imediata, geralmente, não devem sequer entrar na holding — é mais vantajoso vendê-los diretamente.
Mas a dúvida sempre surge: e se, futuramente, eu quiser vender um dos imóveis da holding? A boa notícia é que existem quatro formas principais de se realizar essa venda, e a escolha da melhor alternativa dependerá de uma série de fatores, como a valorização ou desvalorização do imóvel e as leis fiscais vigentes no momento da venda.
Forma 1: Redução de Capital Social
A primeira forma de venda é pela redução do capital social da empresa. Essa operação consiste em diminuir o capital registrado e, em contrapartida, transferir o valor correspondente a um imóvel de volta ao sócio, que poderá vendê-lo como pessoa física.
Exemplo prático:
- Capital social: R$ 1 milhão
- Redução: R$ 700 mil
- A empresa devolve um imóvel avaliado em R$ 700 mil ao sócio
Essa modalidade pode exigir uma cláusula de call option, caso o imóvel originalmente não pertencesse ao sócio em questão — pois sem isso, há o risco de perder a imunidade do ITBI.
Vantagens e desvantagens:
- Cenário A: imóvel declarado por R$ 300 mil na pessoa física e vendido por R$ 1 milhão → haverá ganho de capital de R$ 700 mil com alíquota de 15% = R$ 105 mil em imposto.
- Cenário B: imóvel entrou na holding por R$ 1,2 milhão e agora vale R$ 1 milhão → não há ganho de capital, imposto = zero.
Neste segundo cenário, vender pela pessoa jurídica (sem tirar o imóvel da holding) pode ser mais vantajoso.
Forma 2: Venda Direta pela Pessoa Jurídica
A segunda alternativa é vender o imóvel diretamente pela pessoa jurídica (PJ). Nesse caso, a tributação incide sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor de aquisição e o de venda.
Tributação envolvida:
- 15% de Imposto de Renda
- 10% de adicional de IR
- 9% de CSLL
Total: 34% sobre o ganho de capital
Comparando os cenários:
- Cenário A: imóvel adquirido por R$ 300 mil, vendido por R$ 1 milhão → ganho de capital de R$ 700 mil x 34% = imposto maior que os R$ 105 mil da pessoa física.
- Cenário B: imóvel desvalorizado (ex: R$ 1,2 milhão → R$ 1 milhão) → ganho de capital = zero, então a tributação será zero. Neste caso, a venda pela PJ é mais vantajosa.
Forma 3: Reclassificação Contábil como Estoque
A terceira maneira envolve uma mudança contábil: reclassificar o imóvel de “propriedade para investimento” para estoque. Isso só pode ser feito após 3 anos da entrada do imóvel na holding, devido à imunidade do ITBI.
Impostos incidentes:
- IRPJ e CSLL sobre 8% da receita bruta
- PIS e COFINS
Alíquota efetiva: aproximadamente 5,93%
Comparativo de cenários:
- Cenário A: economia de R$ 73.700 em relação à venda pela pessoa física
- Cenário B: imóvel desvalorizado → mesmo sem ganho de capital, haverá imposto sobre 8% da receita → não compensa.
Atenção: apesar de mais viável hoje, essa estratégia ainda é polêmica dentro da Receita Federal. Há alguns anos, sequer era considerada possível. Por isso, exige cautela.
Forma 4: Cisão da Empresa
A quarta estratégia envolve a cisão da empresa, criando uma nova empresa para receber o imóvel a ser vendido. Nessa operação, incide:
- ITBI: até 3% (depende da lei municipal)
- Mais a mesma base tributária da reclassificação anterior
Alíquota efetiva: 8,93%
Cenários:
- Cenário A: economia de R$ 43.700 em relação à venda na pessoa física
- Cenário B: operação mais cara que a venda direta pela pessoa jurídica
Qual é a Melhor Forma?
A resposta é: depende. Depende da valorização do imóvel, da situação fiscal do cliente, do momento da venda e das leis e entendimentos da Receita Federal vigentes à época.
O cliente precisa contar com um profissional preparado — alguém que domine os caminhos legais para orientar a melhor estratégia no momento certo.
Dominar a venda de imóveis em holdings familiares não se resume a entender leis tributárias. Envolve estratégia, planejamento, domínio técnico e acompanhamento constante. Profissionais preparados não apenas protegem patrimônios — eles multiplicam resultados.