Introdução: o julgamento que pode mudar o planejamento patrimonial no Brasil
Em 2025, o Supremo Tribunal Federal (STF) deve finalmente decidir uma questão aguardada há anos: o alcance da imunidade do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) para os imóveis integralizados em holdings familiares. O tema está sendo discutido no Recurso Extraordinário nº 1.495.108, que deu origem ao Tema 1.348 da repercussão geral.
Eu particularmente acredito que a decisão final somente em 2026.
Na data de hoje (15/10/2025), o processo encontra-se suspenso, em razão de um pedido de vista do Min. Gilmar Mendes durante o julgamento no plenário virtual em 07/10/2025.
Até o momento, três ministros já deram seu voto: Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin (com ressalvas) acompanharam o relator, Min. Edson Fachin, o qual propôs a seguinte tese: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária”,
A decisão é de enorme relevância para famílias e empresários que utilizam holdings como ferramenta de planejamento patrimonial e sucessório, pois pode determinar se haverá (ou não) cobrança de ITBI quando imóveis forem aportados no capital social dessas empresas.
O que é o ITBI e quando ele é cobrado
O ITBI é um imposto de competência municipal, cobrado sobre a transmissão onerosa de bens imóveis entre vivos, normalmente em casos de compra e venda. A base legal está no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, e sua regulamentação geral é feita pelo Código Tributário Nacional (CTN), nos artigos 35 a 37.
Em regra, sempre que há transferência onerosa de propriedade entre pessoas, há incidência do imposto. No entanto, a própria Constituição traz uma exceção importante:
“O ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.”
(CF, art. 156, § 2º, I)
Em outras palavras, quando um imóvel é usado para integralizar capital social, o contribuinte não deveria pagar ITBI — desde que a empresa não tenha atividade preponderantemente imobiliária.
O problema: o que significa “atividade preponderantemente imobiliária”?
Com o passar do tempo, os municípios começaram a interpretar essa exceção de forma cada vez mais restritiva. Muitos passaram a negar a imunidade quando a empresa, mesmo não atuando no mercado imobiliário, previa em seu contrato social a possibilidade de comprar, vender ou alugar imóveis.
Assim, mesmo holdings patrimoniais familiares, criadas apenas para gestão de bens da própria família, foram tratadas como “imobiliárias”, perdendo o direito à imunidade.
Essa prática gerou insegurança jurídica e um verdadeiro labirinto interpretativo: cada prefeitura passou a aplicar critérios diferentes, levando inúmeros contribuintes à Justiça.
O que está em jogo no Tema 1.348 do STF
O Tema 1.348 surgiu exatamente para resolver essa controvérsia. O STF vai definir se as holdings familiares têm direito à imunidade do ITBI ao integralizar imóveis no capital social, mesmo que haja previsão estatutária para atividades imobiliárias, mas sem que elas sejam de fato exercidas.
O Min. Luís Roberto Barroso, que reconheceu a repercussão geral para o caso, destacou que a atual falta de uniformidade compromete a segurança jurídica, já que contribuintes não sabem se precisarão ou não pagar o imposto.
A decisão deverá esclarecer três pontos centrais:
- Se a imunidade do ITBI deve ser ampla, valendo para qualquer integralização de capital, independentemente da atividade da empresa;
- Se basta a previsão contratual de atividade imobiliária para afastar a imunidade;
- Quais critérios devem ser usados para comprovar a “atividade preponderante” de uma empresa.
O impacto para as holdings familiares
Para holdings familiares, essa decisão é crucial. Caso o STF reconheça a imunidade, voltaremos à interpretação literal da Constituição, reduzindo significativamente os custos de integralização de imóveis e tornando o planejamento sucessório via holding mais acessível e previsível.
Por outro lado, se o STF mantiver a posição das prefeituras, quem pretende constituir uma holding precisará reavaliar seus planos e considerar o ITBI como um custo adicional, o que, embora não inviabilize o modelo, reduz seus benefícios imediatos.
Em ambos os cenários, o julgamento servirá como marco de orientação para advogados, contadores e planejadores patrimoniais.
O que esperar da decisão
Caso o STF decida a favor dos contribuintes, a Corte estará apenas restabelecendo a imunidade constitucional como foi escrita, sem interpretações restritivas que não estão no texto da lei.
Isso traria mais segurança jurídica e redução de custos para famílias que buscam organizar seu patrimônio em vida, evitando disputas e custos sucessórios elevados.
Por outro lado, se a Corte limitar a imunidade, será necessário ajustar os planejamentos e recalcular o custo-benefício das holdings familiares, comparando-o com o custo de um inventário tradicional, que pode chegar a 20% do patrimônio em taxas, impostos e honorários.
Hoje o placar está 3×0 para nós, contribuintes, ou seja, o processo caminha para um desfecho favorável. Porém quando se trata de STF, podemos esperar de tudo. Até lá, continuamos acompanhando.
Conclusão: um julgamento que define o futuro do planejamento patrimonial
O julgamento do Tema 1.348 do STF vai muito além de uma questão tributária: ele definirá os rumos do planejamento patrimonial e sucessório no Brasil.
Independentemente do resultado, é fundamental que famílias e empresários estejam bem informados e assessorados, para ajustar suas estruturas à nova realidade jurídica.
Mesmo que o STF siga o entendimento restritivo dos municípios, existem formas legais e eficientes de estruturar holdings, respeitando a lei e garantindo proteção e organização patrimonial.
E você? Já está acompanhando o Tema 1.348?
A decisão será um divisor de águas para quem tem — ou pretende criar — uma holding familiar.
Fique atento: o STF é o guardião da Constituição. Espera-se que, neste julgamento, prevaleça a clareza do texto constitucional e o bom senso na aplicação do ITBI.